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“我們做生意的最終目的不是完成交易，而是把它當(dāng)成一輩子最重要的事來(lái)做?！?/strong>
以智慧停車為主要方向的停車場(chǎng)建設(shè)，在致力于解決廣大群眾“停車難”問(wèn)題的同時(shí)，也正成為前景可觀的消費(fèi)投資點(diǎn)。
7月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，明確要求穩(wěn)定制造業(yè)投資，實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場(chǎng)、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)短板工程，加快推進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
這是“城市停車場(chǎng)”首次被寫入中央政治局會(huì)議的議程中，意味著這項(xiàng)在大多數(shù)人眼中看似小眾的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)得到頂層政策的支持。
事實(shí)上，隨著中國(guó)近年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展以及居民消費(fèi)水平提升，汽車作為家庭的重要資產(chǎn)，保有量不斷攀升。公安部數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月，中國(guó)汽車保有量已達(dá)到2.5億輛。
但在享受汽車帶來(lái)便捷的同時(shí)，龐大的停車缺口卻成為了車主們新的煩惱。據(jù)了解，目前中國(guó)城市汽車與停車位的平均比例約為1︰0.8，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家的1︰1.3。
如何挖掘更多的停車資產(chǎn)，創(chuàng)造卓越的停車體驗(yàn)，是值得社會(huì)思考的一大問(wèn)題，也是陽(yáng)光海天自2006年成立以來(lái)不斷探索、提升的方向。
從最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)到如今的資產(chǎn)管理、大數(shù)據(jù)，陽(yáng)光海天用十三年的時(shí)間精心細(xì)磨，打造出一套完善的停車資產(chǎn)管理解決方案和覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)停車服務(wù)。
“我們做生意的最終目的不是完成交易，而是把它當(dāng)成一輩子最重要的事來(lái)做?！痹?月份的工作年會(huì)上，陽(yáng)光海天停車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁江沁園曾如此描述陽(yáng)光海天對(duì)停車事業(yè)的執(zhí)著以及期盼。
公開(kāi)資料顯示，江沁園先后任職寶潔、貝恩公司、陽(yáng)光100集團(tuán)，在房地產(chǎn)管理、投資咨詢、以及市場(chǎng)營(yíng)銷領(lǐng)域有著超過(guò)25年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。最后他一頭扎進(jìn)停車事業(yè)中，或許是看到了這個(gè)行業(yè)存在著的巨大空間。
在11月15日的觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，我們見(jiàn)到了這位儒雅的企業(yè)管理者，并與他進(jìn)行了一場(chǎng)深入的對(duì)話。這一次，我們聽(tīng)到了江沁園對(duì)停車產(chǎn)業(yè)更為理性及多元的看法。
進(jìn)擊：億萬(wàn)停車藍(lán)海
陽(yáng)光海天誕生于2006年，地點(diǎn)是北京的地下室。那時(shí)候，從對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)畢業(yè)兩年的閆亮聯(lián)合大學(xué)同學(xué)，一起將創(chuàng)業(yè)的方向瞄向了停車產(chǎn)業(yè)，十三年后成就了全國(guó)最大的停車管理公司。
江沁園透露，目前陽(yáng)光海天在全國(guó)擁有25萬(wàn)個(gè)車位，市場(chǎng)份額占據(jù)國(guó)內(nèi)第一，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)將其他競(jìng)爭(zhēng)者拋在身后，“第二名連5萬(wàn)個(gè)車位都沒(méi)有”。
未來(lái)5年，陽(yáng)光海天為自己定下了100萬(wàn)個(gè)車位的目標(biāo)。但江沁園指出，就算陽(yáng)光海天5年實(shí)現(xiàn)了100萬(wàn)個(gè)車位，也只占整個(gè)存量市場(chǎng)的1%?！拔覀冸m然是國(guó)內(nèi)最大的，但是整體規(guī)模還是小?！?
事實(shí)上，如果把西方發(fā)達(dá)國(guó)家的停車產(chǎn)業(yè)比如成熟穩(wěn)健的中年人，那么國(guó)內(nèi)就只能算是剛剛學(xué)會(huì)走路的孩童。相關(guān)報(bào)告指出，美國(guó)被稱為“裝在輪子上的國(guó)家”，停車產(chǎn)業(yè)收入近百十億美元，每年提供約5萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。
江沁園指出，在國(guó)內(nèi)目前為止不算新增的車位數(shù)，停車產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域能覆蓋接近1億個(gè)車位。而從整體發(fā)展來(lái)看，還沒(méi)有太多的大公司介入到這個(gè)領(lǐng)域，因此是一個(gè)不折不扣的藍(lán)海。
藍(lán)海意味著商機(jī)?？吹缴虣C(jī)，快速切入，占領(lǐng)消費(fèi)心智，這是被無(wú)數(shù)企業(yè)奉為圭臬的商業(yè)理念。但與此同時(shí)，藍(lán)海也意味著市場(chǎng)尚未成熟，投身于其中的掘金者還需要投入大量的資金，去開(kāi)拓市場(chǎng)，建立規(guī)模。
在停車行業(yè)深耕13年，陽(yáng)光海天精通運(yùn)營(yíng)上的各種門道，每個(gè)項(xiàng)目都能夠以較低的成本迅速完成。但停車資產(chǎn)首先是資產(chǎn)，需要不斷投入，加上要邁開(kāi)腳步發(fā)展，陽(yáng)光海天對(duì)資金確實(shí)有著極大的需求。
“我們5年之內(nèi)計(jì)劃可能要使用的資金量將會(huì)達(dá)到600億左右?！苯邎@毫不諱言，從股本金到夾層融資，到各種各樣的債券，不斷發(fā)展的陽(yáng)光海天需要不同層級(jí)的資金來(lái)匹配，而這也是整個(gè)行業(yè)不得不去面對(duì)的挑戰(zhàn)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，2017年末，陽(yáng)光海天曾獲得由華平投資領(lǐng)投、紅星美凱龍跟投的15億元資金。2018年，其攜手螞蟻金服共同入股下屬企業(yè)“停簡(jiǎn)單”，并與海航集團(tuán)、中民投等共同成立了停車產(chǎn)業(yè)基金。江沁園強(qiáng)調(diào)，陽(yáng)光海天一直以來(lái)都做融資，從來(lái)沒(méi)有中斷過(guò)。
其實(shí)對(duì)任何企業(yè)來(lái)講，打通資本渠道最為理想的方向便是上市。按照江沁園的說(shuō)法，以陽(yáng)光海天現(xiàn)有的規(guī)模，現(xiàn)在就能實(shí)現(xiàn)上市，但并不是最好的時(shí)機(jī)。
“我們還是希望把企業(yè)規(guī)模做得更大一些，這樣能夠得到一個(gè)獨(dú)角獸的地位，到時(shí)候上市對(duì)公司來(lái)說(shuō)可能才是最好?！比绱丝磥?lái)，規(guī)模與估值才是陽(yáng)光海天未來(lái)所期盼的，而這一切都要建立在更為精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)以及服務(wù)上。
鏈接：商業(yè)與停車未來(lái)
隨著互聯(lián)網(wǎng)蓬勃發(fā)展以及數(shù)字化轉(zhuǎn)型持續(xù)深入，作為商業(yè)地產(chǎn)的重要配套部分，停車場(chǎng)已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的物理空間，而是進(jìn)化成一個(gè)數(shù)字化的場(chǎng)景，將時(shí)間、空間、周轉(zhuǎn)率以用戶的需求鏈接起來(lái)。
“陽(yáng)光海天干了13年，專門做這一類資產(chǎn)的整合和研究，我們不僅僅是運(yùn)營(yíng)商，而是用大數(shù)據(jù)幫助業(yè)主作出最好的決策?！苯邎@表示，陽(yáng)光海天已經(jīng)擁有很多大數(shù)據(jù)，也開(kāi)始嘗試讓大數(shù)據(jù)變成指導(dǎo)資產(chǎn)管理的重要手段。
據(jù)他介紹，目前陽(yáng)光海天已經(jīng)研發(fā)出AIPP(All inOne Park-ing Platform)停車系統(tǒng)一體化解決方案，基于物聯(lián)網(wǎng)和人工智能的基礎(chǔ)上，將停車產(chǎn)業(yè)相關(guān)所有工作系統(tǒng)化、數(shù)據(jù)化、平臺(tái)化和移動(dòng)化。
“這是一個(gè)非常有意思的東西”，江沁園饒有趣味地表示，AIPP可以直接打通停車客戶、樓上商戶乃至商場(chǎng)業(yè)主之間的聯(lián)系，形成一個(gè)生態(tài)閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)客戶導(dǎo)流以及商業(yè)賦能。
也就是說(shuō)，這是一套以停車為流量入口、以會(huì)員體系為核心構(gòu)建而成的閉環(huán)消費(fèi)體系。在這個(gè)體系中，每一位車主的進(jìn)出與支付，都是剛需的，也都會(huì)被納入到大數(shù)據(jù)分析中，最后幫助商業(yè)地產(chǎn)延長(zhǎng)客戶逗留時(shí)間、提高會(huì)員滲透率、客單量。
當(dāng)然，如何采集更多的數(shù)據(jù)，吸納更多的會(huì)員，一直都是陽(yáng)光海天的思考方向。據(jù)江沁園介紹，目前陽(yáng)光海天主要聚焦于兩類市場(chǎng)，一是商用市場(chǎng)，包括購(gòu)物中心、綜合體、寫字樓等；二是是政府擁有的停車資源，比如醫(yī)院、機(jī)場(chǎng)。
在這些高流量、商業(yè)類項(xiàng)目中，陽(yáng)光海天一個(gè)車位每天的使用量一般能達(dá)到3輛車，高峰的時(shí)候達(dá)到9輛車?！耙簿褪钦f(shuō)一個(gè)車位上吸引了9個(gè)會(huì)員，這9個(gè)會(huì)員每天還是會(huì)變化的。”
逐步累積的大數(shù)據(jù)在實(shí)現(xiàn)客戶導(dǎo)流以及商業(yè)賦能之外，也開(kāi)始幫助陽(yáng)光海天作出更為理性的商業(yè)決策?！叭绻＼噧r(jià)格從1塊調(diào)到2塊，會(huì)不會(huì)有大的客流損失？”江沁園表示，數(shù)據(jù)會(huì)做決定，數(shù)據(jù)也會(huì)說(shuō)服業(yè)主執(zhí)行決定。
通過(guò)數(shù)字化提升精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而提升停車資產(chǎn)質(zhì)量，這是陽(yáng)光海天的的優(yōu)勢(shì)。因此從停車場(chǎng)租賃層面來(lái)看，一般的停車場(chǎng)租金占租金總收入3%，資產(chǎn)回報(bào)率為1%，不到2%；運(yùn)營(yíng)得好的停車場(chǎng)占總租金5%，做得最好的停車場(chǎng)占總租金10-15%。“比如陽(yáng)光海天就能做到。”江沁園笑笑說(shuō)。
